काठमाडौँ / घरजग्गा कारोबार आर्थिक मन्दीको चपेटामा परेको छ । घट्दो ब्याजदर र बैङ्कहरूले सहजै कर्जा दिने भए पनि चालु आर्थिक बर्षमा घरजग्गा कारोबार उकालो लाग्न नसकेको हो । सरकारले अर्थतन्त्र सुधार आउने अपेक्षासहित भूउपयोग नियमावली २०७९ संशोधन गरेर जग्गा कित्ताकाट खुलाएको थियो ।  जग्गा कित्ताकाटमा लचिलो नीति अपनाएको ८ महिना बित्दा पनि कारोबार भने निराशाजनक अवस्थामा नै रहेको छ । 

सरकारले २०७९ जेठमा भूउपयोग नियमावली लागू गर्दै जग्गा कित्ताकाट कडाइ गरेपछि घरजग्गा कारोबार सुस्ताएको थियो । घरजग्गा व्यवसायीहरूले आव २०७९÷८० लाई व्यवसायका लागि नराम्रो बर्ष रहेको बताउँदै आएका थिए । 

कित्ताकाट फुकुवा, बैङ्क तथा वित्तीय संस्थाहरूमा पर्याप्त मात्रामा तरलता (लगानीयोग्य रकम), घट्दो ब्याजदर, कर्जा प्रवाहमा सहजीकरणलगायतका व्यवस्था हुँदा पनि चालु आवमा पनि कारोबारमा सोचेजस्तो सुधार नआएको उनीहरू बताउँछन् । 

गत आवको ९ महिनामा घरजग्गा कारोबारबाट ७ अर्ब २४ करोड ९९ लाख रुपैयाँ राजस्व सङ्कलन भएको थियो ।  भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागको तथ्याङ्क अनुसार चालु आवको सोही अवधिमा ६ अर्ब ८५ करोड ८५ लाख रुपैयाँ राजस्व उठेको छ । विभागका अनुसार चैतमा फागुनको तुलनामा कारोबार सामान्य अंकले घटेको छ भने जग्गाको कित्ताकाट भने बृद्धि भएको छ । साथै, राजस्व पनि बृद्धि भएको विभागले जनाएको छ । 

चालु आवको चैत मसान्तसम्म ३ लाख ८० हजार १ सय ७५ लिखित पारित भएको छ । उक्त लिखित पारित हुँदा २९ अर्ब १९ करोड ३५ लाख रुपैयाँ राजस्व सङ्कलन भएको छ ।

तथ्याङ्कको अनुसार कोरोनाको समयमा पनि मासिक औसतमा ६५ हजारदेखि ७० हजार वटा घरजग्गाको कारोबार हुँदै आएकोमा या बर्षमा भने करिब आधाले घटेको देखिएको छ । 

चैत मसान्तसम्मको तथ्याङ्क अनुसार यस महिनामा ५० हजार ९ सय ९८ वटा घरजग्गाको किनबेच भएको छ । तथ्याङ्क अनुसार गत आर्थिक वर्ष चैतको तुलनामा यो चैतमा भने घरजग्गा कारोबार २.२४ प्रतिशतले बढी हो । गत चैतमा ४९ हजार एक सय ५० सङ्ख्यामा घरजग्गा कारोबार भएको थियो । 

तर, यस बर्ष घरजग्गाको कारोबार बढे पनि राजस्व सङ्कलन भने गत बर्षको तुलनामा घटेको देखिएको छ । गत आर्थिक बर्षको चैतमा ४ अर्ब ५१ करोड २७ लाख रुपैयाँ राजस्व सङ्कलन भएको थियो । यस बर्ष भने घटेर ३ अर्ब ९४ करोड ८१ लाख रुपैयाँमा सीमित भएको छ । 

किन घट्यो कारोबार ?

कोभिड र रुस-युक्रेनबीचको द्वन्द्वका कारण अर्थतन्त्रमा देखिएको समस्याले घरजग्गा कारोबारमा सुधार आउन छैन । कोभिडको समयमा पनि उच्च कारोबार भएको घरजग्गा कारोबार कोभिडपछि भने मन्दी छाएको छ । 

यता, राष्ट्र बैङ्कले आवासीय घर कर्जा सीमा बढाउनुका साथै स्वीकृति लिएर सञ्चालन भएको आवास विकास परियोजनाको कर्जामा जोखिम भारसमेत घटाएको छ । नीतिगत रूपमा सहजीकरण गर्ने र कर्जा सहज बन्दै जाँदा पनि चालु आवमा घरजग्गा कारोबारमा भने सुधार देखिन सकेको छैन ।

नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासङ्घका अध्यक्ष भेषराज लोहनी समग्र अर्थतन्त्रमा नै ‘कन्फिडेन्ट लुज’ हुँदा घरजग्गाको कारोबार प्रभावित भएको बताउँछन् । 
गत बर्षको तुलनामा कारोबार सामान्य बढे पनि अपेक्षित सुधार हुन नसकेको उनको भनाइ छ । “यो समय भनेको पिक समय हो । थोरै कारोबार बढे पनि खासै सुधार आएको छैन । घरजग्गा कारोबारका हिसाबले चालु आव पनि खासै सकारात्मक हुन सकेन ।” अध्यक्ष लोहनीले भने । 

अहिले आर्थिक गतिविधि सुस्त भएकोले सबै क्षेत्रमा मन्दी देखिएको उनले बताए । लगानीकर्ताको मनोबल नै खस्केको कारणले अहिले अधिकांश व्यवसाय प्रभावित भएको उनको तर्क छ । 

घरजग्गाको मूल्य नियन्त्रण गर्न नेपाल राष्ट्र बैङ्कले रियल स्टेट कर्जा प्रवाहमा नियन्त्रण गर्न अहिलेको समस्या सिर्जना भएको उनको भनाइ छ । राष्ट्र बैङ्कको नीतिका कारण घरजग्गा कारोबार सङ्कुचित भएको उनले बताए । अब कारोबारमा सुधार ल्याउनका लागि राष्ट्र बैङ्क नै लचिलो हुनुपर्ने उनको भनाइ छ । कारोबार सुधार हुनका लागि होमलोनका लागि कर्जा आम्दानी अनुपात वृद्धि गर्नुपर्ने अध्यक्ष लोहनी बताउँछन् । 

रियल स्टेटमा कर्जा आम्दानी अनुपात ५० प्रतिशत हुने गरी कर्जा दिनुपर्ने व्यवस्थालाई ८० प्रतिशत पुर्याउनुपर्ने उनको भनाइ छ । यस्तै ‘फेयर मार्केट भ्यालु’मा कडाइ गर्न नहुने उनले बताए । धितो मूल्याङ्कनको ५० प्रतिशत मात्रै कर्जा दिन सक्ने व्यवस्था रहेको र उक्त मूल्य बजार मूल्यको एकतिहाइ पनि नहुने भएकाले दुई तिहाइ लगानीमा घरजग्गाको ठूलो आयोजना सञ्चालन हुने नसक्ने उनले बताए । 

बैङ्कले सरकारी मूल्याङ्कन र चलनचल्तीको भाउबाट फेयर मार्केट भ्यालु निकाल्छन् । सरकारी मूल्याङ्कनको ३० प्रतिशत र बजार मूल्यको ७० प्रतिशतबाट फेयर मार्केट भ्यालु निकालिन्छ र, बढीमा त्यसको ७० प्रतिशतसम्म ऋण प्रवाह हुन्छ ।

यस्तै भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण  मन्त्रालयले जग्गा हदबन्दीको छुट दिएर डेभलपरलाई विकास गर्ने, ल्यान्ड पुलिङका कानुन ल्याएर ठूला परियोजना विकास गर्ने, मूल्यमा नियन्त्रण गर्न नीति बनाउनेलगायतका नीतिगत कार्यहरू भएमा कारोबारमा सुधार आउने उनको भनाइ छ । साथै, कारोबार पारदर्शी बनाउन घरजग्गा कारोबार गर्ने भुमि बजार विकास गर्नुपर्ने उनले बताए ।

कुन महिनामा कति भयो किनबेच ? 

विभागको तथ्याङ्कअनुसार चालु आर्थिक बर्षको साउनदेखि चैतसम्ममा ३ लाख ८० हजार १ सय ७५ लिखित पारित भएको छ । तथ्याङ्क अनुसार साउनमा ३९ हजार २६३ वटा घरजग्गा किनबेच भएको थियो भने २ अर्ब ९१ करोड ४ लाख रुपैयाँ राजस्व सङ्कलन गरेको थियो । 

यस्तै, भदौमा ३५ हजार ६८६ घरजग्गा किनबेच हुँदा ३ अर्ब ४ करोड ५९ लाख रुपैयाँ राजस्व सङ्कलन भएको विभागको तथ्याङ्कले उल्लेख गर्दछ । असोजमा देशभर ३९ हजार ८८१ वटा घरजग्गाको कारोबार भएको थियो । सो महिना ४ अर्ब ८ करोड ६६ लाख रुपैयाँ राजस्व सङ्कलन गरेको छ ।

यता, कार्तिकमा भने दशैँ र तिहार भएकाले कारोबार कम भएको थियो । कार्तिकमा २६ हजार ४६ वटा घरजग्गा किनबेच भएको थियो । विभागले २ अर्ब १६ करोड ३८ लाख रुपैयाँ राजस्व सङ्कलन गरेको थियो ।

मंसिरमा ४१ हजार ८५१ वटा घरजग्गा किनबेच हुँदा २ अर्ब ८६ करोड ५० लाख रुपैयाँ राजस्व सङ्कलन गरेको थियो । त्यस्तै पुसमा ४५ हजार २७५ वटा घरजग्गा किनबेच भएको थियो । सो महिना ३ अर्ब २० करोड ५२ लाख रुपैयाँ राजस्व सङ्कलन गरेको विभागले जनाएको छ ।

माघमा ५० हजार ९२१ वटा घरजग्गा किनबेच हुँदा ३ अर्ब ३७ करोड ५७ लाख रुपैयाँ र फागुनमा ५० हजार ९९८ वटा घरजग्गा किबनेच हुँदा ३ अर्ब ५९ करोड २६ लाख रुपैयाँ राजस्व सङ्कलन गरेको थियो भने चैतमा ४९ हजार ६ सय १२ वटा घरजग्गा किनबेच हुँदा ४ अर्ब ३१ करोड २३ लाख रुपैयाँ राजस्व सङ्कलन गरेको छ ।

विभागले सार्वजनिक गरेको तथ्याङ्क अनुसार चैतमा पनि घरजग्गा कारोबार अघिल्ला महिनाहरू माघ, फागुन जस्तै स्थिर छ । चैतमा देशभर ५० हजार दुई सय ५२ सङ्ख्यामा घरजग्गा कारोबार भएको विभागको तथ्याङ्कले देखाएको छ । 

गत आर्थिक वर्ष चैतको तुलनामा यो चैतमा भने घरजग्गा कारोबार २.२४ प्रतिशतले बढी हो । गत चैतमा ४९ हजार एक सय ५० सङ्ख्यामा घरजग्गा कारोबार भएको थियो । 

चालु आ.व.मा घरजग्गा किनबेचको सङ्ख्या स्थिरजस्तै रहे पनि राजस्व भने थोरै वृद्धि भएको देखिएको छ । माघमा तीन अर्ब ३७ करोड ५७ लाख रुपैयाँ राजस्व प्राप्त भएको थियो । फागुनमा तीन अर्ब ५९ करोड २६ लाख रुपैयाँ प्राप्त भएको थियो भने, चैतमा भने तीन अर्ब ९४ करोड ८१ लाख रुपैयाँ राजस्व प्रात भएको छ ।